दक्षिण मुंबईमध्‍ये पायाभूत सुविधांच्‍या सुधारणांमुळे प्रीमियम कार्यालयांसाठीच्या मागणीला गती मिळणार; नरिमन पॉइण्‍ट प्रमुख व्‍यावसायिक हब दर्जा पुन्‍हा प्राप्‍त करणार: नाइट फ्रँक इंडिया

 

दक्षिण मुंबईमध्‍ये पायाभूत सुविधांच्‍या सुधारणांमुळे प्रीमियम कार्यालयांसाठीच्या मागणीला गती मिळणार; नरिमन पॉइण्‍ट प्रमुख व्‍यावसायिक हब दर्जा पुन्‍हा प्राप्‍त करणार: नाइट फ्रँक इंडिया

·         दक्षिण मुंबईत पुढील ६ ते ८ वर्षांमध्‍ये ४ ते ६ दशलक्ष चौरस फूट मिक्‍स्‍ड-युज कार्यालयीन जागेची भर होण्‍याची अपेक्षा आहे

·         नरिमन पॉइण्‍टमधील कार्यालयीन भाडे २०१८ पासून २०२४ च्‍या पहिल्‍या सहामाहीपर्यंत ५२ टक्‍क्‍यांनी वाढून प्रतिचौरस फूट ५६९ रूपयांवर पोहोचले

मुंबई, ऑक्‍टोबर १०, २०२४: नाइट फ्रँक इंडियाचा नवीन अहवाल ‘साऊथ मुंबई - ए रेनेसान्‍स' निदर्शनास आणतो की, पायाभूत सुविधांमध्‍ये सुरू असलेल्‍या सुधारणांमुळे दक्षिण मुंबईचा कायापालट होण्‍याची अपेक्षा आहे. या पायाभूत सुविधांमधील सुधारणांमुळे व्‍यवसाय व गुंतवणूकदारांसाठी क्षेत्राच्‍या अपीलमध्‍ये मोठ्या प्रमाणात वाढ होईल. उल्‍लेखनीय बाब म्‍हणजे, शहरातील सर्वात प्रख्‍यात व्‍यावसायिक क्षेत्र नरिमन पॉइण्‍टमध्‍ये मोठी वाढ दिसण्‍याची अपेक्षा आहे. या अहवालाचा अंदाज आहे की, नरिमन पॉइण्‍टमधील सर्वाधिक भाडे सध्‍या प्रतिचौरस फूट ५६९ रूपयांवरून २०३० पर्यंत प्रतिचौरस फूट १,०९१ रूपयांपर्यंत वाढेल, ज्‍यामधून क्षेत्रातील प्रीमियम कार्यालयीन जागेसाठी प्रबळ मागणी दिसून येते.  

नरिमन पॉइण्‍ट ऑफिस रेण्‍टल ट्रेण्‍ड्स (२००३ ते २०२४ ची पहिली सहामाही):

२००० च्‍या दशकाच्‍या सुरूवातीला नरिमन पॉइण्‍ट मुंबईतील प्रमुख व्‍यवसाय हब होते, जेथे कार्यालयीन भाडे २००३ मध्‍ये प्रतिचौरस फूट २०० रूपयांवरून २००७ मध्‍ये प्रतिचौरस फूट ५५० रूपयांपर्यंत स्थिरगतीने वाढले. पण, जागतिक आर्थिक संकट आणि बांद्रा कुर्ला कॉम्‍प्‍लेक्‍स (बीकेसी)च्‍या वाढत्‍या आकर्षणामुळे २०१२ मध्‍ये कार्यालयीन भाडे प्रतिचौरस फूट ४०२ रूपयांपर्यंत कमी झाले. २०१८ पर्यंत नरिमन पॉइण्‍टमधील भाडेदर अधिक कमी होऊन प्रतिचौरस फूट ३७५ रूपयांपर्यंत पोहोचले, जे बीकेसीमधील कार्यालयीन भाडे प्रतिचौरस फूट ८३३ रूपये आणि एनसीआरमधील कार्यालयीन भाडे प्रतिचौरस फूट ४६० रूपयांपेक्षा खूप कमी होते. 

पण, नरिमन पॉइण्‍टमधील सर्वाधिक भाडेदर २०२४ च्‍या पहिल्‍या सहामाहीपर्यंत प्रतिचौरस फूट ५६९ रूपयांपर्यंत वाढले, ज्‍याने आघाडीचे केंद्रीय व्‍यवसाय जिल्हे बेंगळुरू (प्रतिचौरस फूट ३५३ रूपये) आणि एनसीआर (प्रतिचौरस फूट ४२९ रूपये) येथील सर्वाधिक भाडेदरांना मागे टाकले. २०१८ ते २०२४ च्‍या पहिल्‍या सहामाहीदरमयान नरिमन पॉइण्‍टमधील सर्वाधिक भाडेदरांमध्‍ये ५२ टक्‍क्‍यांची वाढ झाली, ज्‍याने बीकेसीच्‍या भाडेदर वाढीला मोठ्या प्रमाणात मागे टाकले, जेथे भाडेदरामध्‍ये २० टक्‍क्‍यांची वाढ झाली आहे. याउलट, बेंगळुरू आणि राष्‍ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर)मधील सर्वाधिक भाडेदरांमध्‍ये अनुक्रमे ४ टक्‍के व ७ टक्‍क्‍यांची घट दिसण्‍यात आली आहे. ही वाढ मागील नीचांकामधून रिकव्‍हरी असून नरिमन पॉइण्‍टला बेंगळुरू व एनसीआर अशा महत्त्वपूर्ण व्‍यावसायिक बाजारपेठांच्‍या पुढे नेते. समकालीन व्‍यवसाय जिल्‍ह्यांमध्‍ये प्रीमियम कार्यालयीन जागांसाठी मागणीमध्‍ये वाढ आणि नरिमन पॉइण्‍टची कनेक्‍टीव्‍हीटी व अपीलमध्‍ये सुधारणा करत असलेले आगामी पायाभूत सुविधा प्रकल्‍पांमुळे या रिकव्‍हरीला चालना मिळाली आहे. 

Rent INR sq. ft)	Nariman Point	BKC	Bengaluru	NCR
2018	375	833	367	460
H1 2024	569	1000	353	429

स्रोत: नाइट फ्रँक रिसर्च । टीप: संबंधित वर्षासाठी उच्‍च-स्‍तरीय इमारतींमधील सर्वाधिक भाडे विचारात घेण्‍यात आले आहे.

स्रोत: नाइट फ्रँक रिसर्च । टीप: संबंधित वर्षासाठी उच्‍च-स्‍तरीय इमारतींमधील सर्वाधिक भाडे विचारात             घेण्‍यात आले आहे.

 

नाइट फ्रँक इंडियाचे अध्‍यक्ष व व्‍यवस्‍थापकीय संचालक शिशिर बैजाल म्‍हणाले, “दक्षिण मुंबईमध्‍ये मोठ्या प्रमाणात सुधारणा होत आहे, ज्‍याला संपूर्ण शहरामध्‍ये धोरणात्‍मक पायाभूत सुविधांच्‍या परिवर्तनाने चालना दिली आहे. प्रीमियम कार्यालयीन जागांसाठी वाढत्‍या रूचीमुळे मालमत्ता किमतींमध्‍ये वाढ होत आहे. सुधारित पायाभूत सुविधा आणि प्रबळ निवासी बाजारपेठेचे एकीकरण नरिमन पॉइण्‍टला प्रमुख व्‍यावसायिक हब म्‍हणून मजबूत करते, तसेच गुंतणूकदार व व्‍यवसायांसाठी सर्वोत्तम संधी निर्माण करत आहे. पायाभूत सुविधा-केंद्रित आर्थिक विकास सुरू असताना आम्‍हाला अपेक्षा आहे की हे क्षेत्र अधिकाधिक कंपन्‍यांचे लक्ष वेधून घेईल, ज्‍यामुळे येथील सुधारणा आणि दीर्घकालीन व्‍यावसायिक स्थिरतेप्रती योगदान देतील.''

दक्षिण मुंबईतील नवीन कार्यालयीन पुरवठा:  Fresh Office Supply: From Stagnation to Anticipated

दक्षिण मुंबईतील नवीन कार्यालयीन पुरवठा मोठ्या विकासासाठी सज्‍ज आहे, जेथे पुढील ६ ते ८ वर्षांमध्‍ये ४ दशलक्ष ते ६ दशलक्ष चौरस फूट नवीन मिक्‍स्‍ड-युजर जागेची भर होण्‍याची अपेक्षा आहे, जे गेल्‍या दशकामध्‍ये दिसण्‍यात आलेल्‍या पुरवठ्याच्‍या तीन पट असेल. या आगामी विस्‍तारीकरणाला रिकाम्‍या जागांसह मुंबई मेट्रो रेल कॉर्पोरेशन लि. (एमएमआरसीएल), रेल लँड डेव्‍हलपमेंट ऑथोरिटी (आरएलडीए) यांच्‍या मालकीचे पार्सल्‍स, जुन्‍या गिरण्‍या आणि आता आधुनिक कार्यालयीन जागांमध्‍ये बदलण्‍यास पात्र वापरात नसलेल्‍या औद्योगिक साइट्सच्‍या पुनर्विकासामुळे चालना मिळेल. दक्षिण मुंबईमधील कार्यालयीन बाजारपेठेतील अपेक्षित विकास, तसेच प्रमुख पायाभूत सुविधा सुधारणांमुळे या क्षेत्राला प्रमुख कार्यालयीन गंतव्‍य म्‍हणून दर्जा पुन्‍हा मिळू शकेल. 

मुंबई प्रमुख कार्यालयीन बाजारपेठ म्‍हणून आपले स्‍थान दृढ करत असताना दक्षिण मुंबईला आपला कार्यालयीन जागा पुरवठा विस्‍तारित करण्‍यामध्‍ये आव्‍हानांचा सामना करावा लागला आहे. २०१४ पासून २०२४ च्‍या पहिल्‍या सहामाहीपर्यंत दक्षिण मुंबईत १.६ दशलक्ष चौरस फूट कार्यालयीन जागेची भर झाली, जे याच कालावधीदरम्‍यान मुंबईतील एकूण कार्यालयीन पुरवठ्यापैकी ३ टक्‍के होते.

दक्षिण मुंबई: पुरवठ्यामध्‍ये पिछाडीवर

स्रोत: नाइट फ्रँक रिसर्च

मर्यादित पुरवठ्यासाठी कारणीभूत विविध घटक आहेत. या प्रमुख ठिकाणी उपलब्‍ध भूखंडांच्‍या कमतरतेसह जमिनीच्‍या उच्‍च किमतींमुळे उच्‍चस्‍तरीय व्‍यावसायिक विकासामध्‍ये अडथळा आणला आहे. तसेच, नूतनीकरण व सुधारणांमुळे सुधारित विद्यमान कार्यालयीन जागा गेल्‍या दशकभरात मागणीची पूर्तता करण्‍यासाठी पुरेशा राहिल्‍या आहेत.

नुकतेच पायाभूत सुविधांमध्‍ये, विशेषत: परिवहन व कनेक्‍टीव्‍हीटीमध्‍ये अपग्रेड्स, तसेच डेव्‍हलपर्समध्‍ये वाढत्‍या रूचीने दक्षिण मुंबईतील कार्यालयीन बाजारपेठेला पुन्‍हा उत्‍साहित केले आहे. २०२१ पासून या क्षेत्राने ०.९ दशलक्ष चौरस फूट कार्यालयीन जागेची भर केली आहे, जिने २०१४ ते २०२० दरम्‍यान नोंद करण्‍यात आलेल्‍या पुरवठ्याला मागे टाकले. मुंबईतील एकूण कार्यालयीन पुरवठ्यामध्‍ये या क्षेत्राचे प्रमाण देखील मोठ्या प्रमाणात वाढले, जेथे वर्ष २०२३ शहराील एकूण नवीन कार्यालयीन जागेमध्‍ये २० टक्‍क्‍यांचे योगदान देत उत्तम ठरले. या परिवर्तनामधून दक्षिण मुंबईची प्रमुख कार्यालयीन गंतव्‍य म्‍हणून वाढती क्षमता दिसून येते. 

दक्षिण मुंबईतील झपाट्याने विकसित होत असलेली निवासी बाजारपेठ:  

दक्षिण मुंबईतील निवासी बाजारपेठेतील अवलंबन दरांमध्‍ये सतत वाढ दिसण्‍यात आली आहे, ज्‍यामधून प्रमुख निवासी गंतव्‍य म्‍हणून बाजारपेठेचे वाढते आकर्षण दिसून येते. मुंबईच्‍या एकूण बाजारपेठेपैकी याचे प्रमाण कमी असले तरी दक्षिण मुंबईतील रिअल इस्‍टेट लक्‍झरी मालमत्ता आणि उच्‍च-स्‍तरीय विकासांसाठी ओळखले जाते. २०१६ पासून दक्षिण मुंबईतील निवासी प्राधान्‍यामध्‍ये मोठी वाढ झाली आहे, जेथे २०२३ पर्यंत १,००० युनिट्सचा टप्‍पा पार करण्‍यात आला आहे. आव्‍हानात्‍मक सूक्ष्‍मआर्थिक स्थिती पाहता विशेषत: ही वाढ उल्‍लेखनीय आहे. एकूण निवासी बाजारपेठेत प्रांताचे प्रमाण स्थिर गतीने वाढले आहे, जो २०२४ च्‍या पहिल्‍या सहामाहीत जवळपास १.४ टक्‍के आहे.

मुंबईच्‍या एकूण व्‍यवहारांमध्‍ये दक्षिण मुंबईचे वाढते प्रमाण

स्रोत: नाइट फ्रँक रिसर्च

मध्‍य उपगनरे व नवी मुंबई यांसारख्‍या इतर सूक्ष्‍म-बाजारपेठा आकारमानामध्‍ये अग्रस्‍थानी असताना दक्षिण मुंबईने वारसा, कनेक्‍टीव्‍हीटी व जीवनशैली अपीलसह उच्‍च मूल्‍य व्‍यवहारांच्‍या माध्‍यमातून स्‍वत:ला वरचढ ठरवले आहे. दक्षिण मुंबईतील निवासी क्षेत्रातील वाढीमधून लक्‍झरी सदनिकांसाठी वाढती मागणी, तसेच व्‍यापक परिवर्तन देखील दिसून येते, जे नरिमन पॉइण्‍टमधील व्‍यावसायिक सुधारणेशी संलग्‍न आहे. दक्षिण मुंबईतील व्‍यवसाय पुन्‍हा स्‍थापित किंवा विस्‍तारित होत असताना जवळच्‍या सान्निध्‍यात लक्‍झरी निवासींची उपलब्‍धता नियोक्‍ते व कर्मचाऱ्यांसाठी मोठ्या मूल्‍याची भर करतात. निवासी आणि व्‍यावसायिक वाढीमधील हे समन्‍वय नरिमन पॉइण्‍टचा मुंबईतील अव्‍वल व्‍यवसाय हब म्‍हणून दर्जा पुन्‍हा मिळवण्‍यासाठी आवश्‍यक आहे.

कोविडनंतर एकूण पुरवठा वाढीमध्‍ये दक्षिण मुंबईचे प्रमाण

स्रोत: नाइट फ्रँक रिसर्च

अलिकडील वर्षांमध्‍ये दक्षिण मुंबईच्‍या निवासी पुरवठा प्रमाणामध्‍ये वाढ दिसण्‍यात आली आहे. २०१६ फक्‍त ०.२ टक्‍क्‍यांच्‍या सुरूवातीसह हे प्रमाण २०२० पर्यंत स्थिरगतीने १.५ टक्‍क्‍यांपर्यंत वाढले. २०२२ मध्‍ये ४.० टक्‍क्‍यांच्‍या प्रमाणासह सर्वोच्‍च वाढ दिसण्‍यात आली, ज्‍याचे श्रेय कोविड महामारीनंतर प्रीमियम सदनिकांसाठी वाढती मागणी, पायाभूत सुविधेमध्‍ये सुधारणा आणि शहराचा व्‍यावसायिक हब म्‍हणून दर्जा या घटकांना जाते. हे वाढीव प्रमाण दशकातील सरासरी १.२ टक्‍क्‍यांच्‍या तुलनेत अधिक राहले.

नरिमन पॉइण्‍टची टाइमलाइन

Year(s)	Key Event
1940s	Reclamation begins, transforming the Arabian Sea into Nariman Point.
1946	Sir Cowasji Jehangir leads the project; named after Khursheed Nariman.
1950s	Nariman Point starts developing as a commercial district.
1960s	High-rise buildings establish it as a symbol of corporate power.
1970s	Becomes Mumbai’s top business district with soaring real estate prices.
1980s	Peak demand: iconic buildings like Air India and Oberoi Towers rise.
1990s	Infrastructure shows signs of strain; issues with congestion and aging.
Early 2000s	Bandra-Kurla Complex emerges, shifting business focus away from Nariman Point.
2010s	Loses status as commercial capital; businesses relocate.
2020-Now	New infrastructure projects enhance connectivity and future appeal.